导语:因小产权房的价格比较便宜,所以很多购房者会选择购买小产权房。但是,小产权房也存在不少的风险,会影响到购房者的直接利益。那小产权房能买吗?房产律师提示你该如何避免风险。

本文作者丨王玉臣(北京金诉律师事务所)

小产权房能买吗?

从法律风险角度上讲,不建议购买小产权房。

虽然现在新的土地管理法放开了对集体建设用地的一些限制,对一些集体建设用地可以进行开发,进行上市交易。

但是,是有条件的,针对的是在土地利用规划上规划为工业、商业等经营性用途的土地,而且具体的细则规定还没有出台。而且,如上所述,在5月20日,自然资源部还在明令强调不得给小产权房办证。

现在的小产权房大多是那些违法用地违规建设的房屋,实际上还都是违法违规的。其实,购房小产房的风险远不止行政管理上的风险,还有很多来自于其他方面的风险。

比如小产权房一遇到拆迁,问题就会很多。一些地方不认可小产权房的合法来源,甚至有一些原房主去起诉合同无效,想要回房屋,侵吞拆迁款。

还有一些地方出现房价大幅度上涨了,同样存在原房主毁约,想要回房屋的风险。而且,小产权房往往是没有手续的,没有产权证,没有规划手续,也不能落户,很多住宅的附加价值是无法体现的。

当然,小产权房有个优势是商品房无法媲美的,那就是价格往往比较低。

如何降低购买风险?

如果只能购买小产权房,没有更好的选择的时候,该如何降低自己的风险呢?

首先,合同一定要签好,在签署买卖协议的时候最好将遇到拆迁或者房价上涨等情况约定在协议中,防患于未然。比如,可以约定如果遇到拆迁,即使合同无效,拆迁利益也全部归于购房人所有。

其次,签合同的时候最好能有当地政府部门的盖章确认,比如乡镇政府在协议上作为第三方予以确认盖章。能办下来产权证,肯定是更保险,只是能办证的确实不多。

再次,买了房以后如果能把户口迁过去也能极大降低购房风险。在司法实践中,如果户口能迁过去,甚至买卖合同都能确认为有效。

最后,如果购买了小产权房后,过了若干年真的遇到了被起诉确认合同无效、返还房屋,一定不要放弃,要勇敢地拿起法律的武器来维护自己的权利。这种情况其实也并不少见,尤其是在出现拆迁以后,一些人为了获取高额的拆迁补偿利益,选择撕毁自己拟定的买卖协议。

当遇到这种情况的时候,即使合同是无效的,购房人依旧可以通过法律手段拿到大部分的拆迁利益。以北京为例,根据北京市高院的一个会议纪要精神,对于对于这种小产权房合同无效后的拆迁利益分割,法院往往是按照7比3来判,其中购房人7,出卖人3。